今日（3月29日），碧桂园服务控股有限公司（06098.HK，以下简称碧桂园服务）发布2021年度财报并举行业绩发布会。

年报显示，2021年碧桂园服务实现收入288.43亿元，同比增长84.9%；净利润为43.49亿元，同比增长56.4%；毛利88.64亿元，同比增长67.3%；归属股东净利润40.33亿元，同比增50.2%。

去年以来在物业并购市场表现抢眼的碧桂园服务，今年会有怎样的表现？碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在业绩会上表示，碧桂园服务大规模的收购时间已经结束了，但并不是不并购。今年的收并购可能不仅仅是住宅物业的收并购，会延伸到增值服务企业的收并购。当然，在收并购时一定会强调标的物的质量、区位、平均管理费单价、团队的能力、业务开展的情况、大股东的性格秉性等，这些是评判标准。

碧桂园服务业绩会现场 图片来源：受访企业提供

报告期内，碧桂园服务合同管理面积为15.2亿平方米（包含“三供一业”），新增6.2亿平方米，年内新增第三方品牌外拓合约管理面积约为8400万平方米。

去年，物业行业最大规模的收并购都与碧桂园服务有关，包括对蓝光嘉宝、富力物业、彩生活服务旗下邻里乐控股等大型物业公司的收并购。

多家物企曾在2021年提出高增长目标，并通过收并购进行规模扩张。收并购窗口期的出现，显示出行业集中度正加速提升。据中物研协的数据，截至2021年12月31日，共计29家上市物企发起53项收并购，并购交易总额达355.88亿元，交易所付总代价是2020年全年的3.77倍。

2022年，碧桂园服务的收并购目标将有所转移。碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏解释称，通过去年收并购的布局，碧桂园服务现在形成了7个产品线，织成了一张覆盖很多业态的网，也进入了一些新的领域。“我们大规模收并购时间、以追求规模和合约叠加的时代应该说已经过去了。在今年和未来一段时间里面，我们将重点是以补短板（为目标）来进行并购，比如在商业、商写、生活服务等方面还是要进一步进行加强。”

2021年，碧桂园服务已完成超过60个城市布局，已提供商业运营服务项目超过100个，战略品牌合作商家超2000个，年内实现总收入约为6.5亿元，开拓了全新的增长曲线。

黄鹏同时强调，未来的收并购金额规划肯定会比以往少一些，会尽量减少从外部市场融资，更多靠自身内生的或是收回理财投资等方面聚集现金流。

截至2021年12月31日，碧桂园服务物业管理服务收入贡献137.9亿元，同比增长60.3%，占总收入比例下降至约47.8%；小区增值服务收入约为33.28亿元，较去年同期实现同比增长约92.2%，占总收入比例进一步提升至约11.5%；城市服务实现收入约为45.29亿元，覆盖超过150个城市。

在进行大规模的收并购后，投后管理与融合对物业公司同样是一个重要考验。在收购富力物业后，碧桂园服务执行董事肖华出任天力物业法人、总裁。

肖华在业绩会上回答《每日经济新闻》记者提问时表示，目前天力物业所有的业务、人、事都全面并入了碧桂园服务体系，同时导入相关的经营管理机制、全面预算管理、绩效考核体系等。天力物业又基于区域和商业项目积淀的优势，基础管理业务的能力比较扎实，但与此同时也有相对不足的地方，比如市场化运行机制相对较弱，市拓业务的开展、增值业务的起步较晚等。

“这些不足，只要将碧桂园服务的机制运用得当就可以弥补。当务之急就是全面融入碧桂园服务体系，与现有的资源互换共享。”

李长江指出，在后疫情时代，物业服务会得到大力支持。由于房地产的深度调整带来了物业企业之间的融合加强，因此也会强化这种服务的功能。物业服务机会更大，公司的业绩也会更好。

截至今日收盘，碧桂园服务股价报31.3港元/股，总市值为1053亿港元。

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每日经济新闻

如今，在生活质量普遍提高、荷包渐鼓的情况下，除了满足物质及精神硬性需求，不少人将余钱用于投资理财。根据不同的风险度，不同的理财方式有着不同的收益比例，同时，对不同理财方式的选择，也体现着家庭财产管理的水平高低与健康状况。日前，广发银行联合西南财经大学发表了《2018中国城市家庭财富健康报告》，该报告显示，我国城市家庭资产规模快速增长，但中国城市家庭财富管理整体处于“亚健康”状态，存在家庭住房资产占比过高、刚性兑付要求较强等诸多不合理现象。

镇海情况如何呢？记者调查发现，受传统观念的影响，多数民众仍抱着“保本保利”的思想，投资理财的手段主要是买房产、存银行、买理财、炒股票，渠道较为单一。

房产是最爱 近期有点冷

《2018胡润财富报告》显示，600万元资产富裕家庭分布数评比中，宁波市以9.34万户位列全国第七，比上年增长9900户；千万资产富裕家庭分布数评比中，宁波市以3.53万户依然名列第七位，比上年增长了3600户。

据最新统计，2018年镇海城镇常住居民人均可支配收入为62031元，远高于39251元的全国平均水平，同时也高于浙江省55574元的平均水平。

而《2018中国城市家庭财富健康报告》指出，全国家庭总资产配置中，房产平均占比高达77.7%。钱包比全国多数人民都要鼓的镇海人在房产方面更是有着惊人的购买力。

王先生28岁，是去年刚落户的新镇海人，IT男，工作5年，月薪1万元左右。不久前他贷款在庄市街道买了一套新房，总价值约240万元。“我觉得买房是最好的投资理财方式，毕竟房子总是在升值，买到就是赚到，条件允许的话我还想贷款再买一套。”他说。

王先生表示，自己属于保守型人格，觉得有了房子生活才有保障，而后才有资格谈婚论嫁，这也是他这几年省吃俭用存钱买房的主要原因。

据了解，2018年初，宁波房市持续升温，房产投资者不断涌入，无论是房价还是销量都持续走高，二手房月成交量最高突破10000套，商品房月成交量最高突破7000套。2018年7月31日，中央政治局在部署下半年经济工作的会议上提出“坚决遏制房价上涨”，在各种消息传播、政策出台的压力下，宁波房市开始转冷，商品房月成交量一度跌破3000套。

据区建交局统计，2018年1—6月，我区二手房成交量为5568套，同比上年增长49.2%,不过由于库存的减少，商品房成交量只有3573套，同比上年下降约21.2%；7—12月，二手房成交量为4315套，商品房成交量为2702套，同比上半年分别下降22.2%和24.4%，明显转冷。

招宝山街道小兵房产中介公司负责人胡先生告诉记者，由于近几个月房市低迷，他这家门店一个月平均只能谈成1单生意。

据了解，某银行日前刚组织过对招宝山街道房产投资的调查评估，调查显示，房产投资趋于饱和，该银行可能会抛弃部分相关理财产品。

不过，2018年末，随着不少城市取消限售、限购、限价，近两个月，宁波房市又呈回暖趋势，成交量有所上涨，但幅度并不明显。

保本最重要 炒股风险大

近日，工商银行镇海支行理财经理王曦利（化名）再次接待了56岁的客户刘萍。不等王曦利给她介绍适合的产品，刘萍已着急地问道：“有没有比上次你给我推荐的那一款回报更高、风险更小的产品？”

王曦利表示，像刘萍这样的客户不在少数，他们关心的是本金和收益的双重保障，一般来说，“本金不要有任何风险”是他们的基本要求。

随后，王曦利给刘萍推荐了一款投资额度10万元、利率4.0%的理财产品。他说：“在我国，大部分银行尤其‘四大行’，其实是在想方设法为理财客户兜底的，会尽一切可能降低他们的风险。而在国外，风险常由客户自己承担。”

他举例说，前不久有一批客户买了一款投资额10万元、收益约4.8%的产品，期限是10个月。到第5个月的时候，银行发现如果继续将这批资金投下去，会有亏损风险，所以直接通知客户取消了这项投资，并把本金和前5个月的收益返还客户。“这种做法在其他国家是很少见的。”

王曦利也表示，刘萍追求的高收益、低风险，仅能在一定程度上满足，这类产品实际也可以称为储蓄型理财产品，其保本稳利的性质与普通储蓄相似。由于绝大部分客户对刚性兑付要求较高，最看重收益率和风险，所以许多家庭理财产品的起售点已降到5万元及以下。

今年40岁的徐志强是一名老股民，但现在，他却对买卖股票提不起兴趣。“心里有阴影了，2008年投进去的一笔资金到现在都没有救活，实在不知道该怎么办。股市风浪太大，我的金融知识跟不上，索性也不碰那东西了。”徐志强说，当年受牛市影响和朋友的鼓动，冲进了股票市场，但由于自己金融知识匮乏，信息严重不对称，“翻车”之后，也没有了入市的想法。据他所知，这两年身边不少股民资产严重缩水，究其原因，除股市大环境外，股民自身专业知识储备不足是大问题，很多人都是跟风买股票。

投资缺乏规划 水平有待提高

宁波玖源投资管理有限公司相关负责人分析，买房的王先生、买理财产品的刘萍、炒股的徐志强，都属于典型的信息不对称、金融知识匮乏型理财投资。

他根据自身工作经验总结，近半年来，由于受到政策调控影响，镇海房产均价总体呈上升趋势，但波动较明显，家庭资产中房产配置占比趋于稳定。王先生的贷款情况，更助长了风险度，如果买了数套房都是贷款，一旦房市有波动，他很可能面临房财两空的尴尬境地。

对于股票市场，该负责人认为，不少股民缺乏资产配置的习惯，例如：稳健型投资者股票应该占家庭资产的20%，基金应该占比30%，理财占比50%。此外，股民应该有良好的投资心态，股票市场是投资市场不是投机市场，抱有投机心理，不能做好止盈止损计划，损失自然严重。

镇海人保财险分公司业务员陈思妍告诉记者，家庭商业保险参保率偏低也是民众投资理财的一大特点，且家庭更愿意为未成年子女投保，忽视对家庭顶梁柱的保障，10—18岁家庭成员参保率最高，其次为10岁以下家庭成员。

她认为，形成这一特点的原因有多种，但主要的两点应该是涉及婚前财产和受传统观念“孩子为大”的影响。如华夏喜盈门年金险一类的保险，返利周期较长，如果受益人是子女，那子女结婚以后，这就属于婚前财产。

《2018中国城市家庭财富健康报告》认为，中国城市家庭财富管理处于“亚健康”状态。报告显示，参与调研的23个城市样本加权平均值为68.5分，距离85分非常健康的程度还有较大距离，近四成家庭财富管理得分在60分以下。

金融业内人士分析，造成这种现象的原因，是市民很少有家庭资产配置的习惯，可以说大多数的家庭理财，都是在“打乱拳”，在哪个领域投资，完全凭个人喜好，没有事先规划，更谈不上专业。

提高金融素养 学会自己理财

面对错综复杂的投资市场，对于投资渠道少且缺乏投资经验的家庭来说，与其作为“散户”单打独斗，不如主动借力专业的财富管理机构，让其帮助打理家庭财富，以提升风险应对能力。

镇海区银保监局相关负责人表示，从供给方面来看，各个金融机构应该积极推出适合市民的理财产品，家庭金融资产配置的单一化和两极分化的一个重要原因也在于市场上可供家庭选择的投资理财产品不够丰富，并且相应的门槛也相对比较高。但也要防止绝对依赖金融机构，必须提高自身金融素养，懂得理财，学会自己理财才是关键。

2018年4月27日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局四部委联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，其中着重提到，将着力打破刚性兑付。该意见认为，刚性兑付偏离了资管产品“受人之托、代人理财”的本质，抬高无风险收益率水平。据了解，该意见将会在2020年全面落地。

“以后来买理财产品的时候，我们很可能就不会提供收益率给客户了，只会给出一个风险评估，具体盈亏由客户自己买单了。”王曦利表示，打破刚性兑付一方面是发挥市场的决定性作用，强化市场纪律，减少金融机构不尽职尽责的行为；另一方也是在倒逼投资者学习金融知识，了解市场规律，为普通民众能有一个健康的家庭财产分配体制打下基础。

近来，为让学生从小培养理财观念，我区一些小学陆续开展“小小银行”选修课。“学校自编了《小精灵探职场》校本教材，开设了银行课，引导学生进行职业体验，学生们积极报名，兴趣高涨，每节课都是满员，我认为这是好的开始。”精英小学教师张亚青说。

今年1月10日，由区教育局与工商银行镇海支行建立的“财智学堂”实践基地揭牌成立，并面向全区中小学生开放。这既是在不断丰富、规范学生实践教育道路上的一次突破，也是在开拓学生视野，预防金融诈骗，提高民众理财素养。

区教育局副局长贺军辉认为，应该努力把学生理财能力的培养作为素质教育的重要组成部分，不断拓宽实践渠道，创新教育形式和内容，让越来越多的学生走进类似的实践基地，感受金融魅力，学会生活，学会理财。

人们总说，商场如战场，不进攻就是失败。然而，一味进攻，忽略了财富守护的重要性；缺乏预期，不懂得风险控制的人，是无法长久地守护住自己的财富的。

刘磊 - 中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师

最近，随着证券市场又一次波动，很多投资者都受到了不同程度的损失；证券投资市场中感慨多、危机更多，其中，融资融券的客户由于不能及时抽身而遭到强制平仓，损失惨痛。据媒体报道，某中型券商融资融券公司客户，近日有一名资产上亿的融资客被强制平仓，强平后资产仅剩300万。其实，该名两融客户在最高峰时，成功的用800万撬动了2.8亿净资产。然而，在该减仓的时候他却固执己见，最终一日之间财富灰飞烟灭。

从这个案例中我们可以看出，守护财富的观念，恰恰是中国地产商业化的15年高速发展所造就的无数地产财富拥有者所应该留意的，也是未来想要通过房地产投资获得财富的人所要警醒的：不能再天真地认为，财富的汇聚已经完成，投资于房地产就可以高枕无忧了；而实际上，聚集财富只是财富守护的万里长征第一步的开始而已；今天得到的，未必是未来可以保证长期拥有的。如果说之前没有意识到这一点，那在中国楼市低迷，股市震荡的时候，该好好考虑财富守护的问题了。

尽管5月以来，房地产表现抢眼，很多投资者宁愿相信一个光明的未来，也不愿意看到真相的残酷。事实上，房地产近半年看似回暖的趋势，是在“四次降息+两次降准+放松限购+放松房贷”等一系列刺激政策换来的结果，而这种人造的回暖能否持久下去，还是要看是否有支撑房地产市场持续发展的因素。

首先，积压的需求、房地产长期营销的集中释放是短期数据异常回升的主因，实际需求并没有看上去那么好，从数据来看，7月下旬以来，有30个大中城市的销售增速已经回落了。

其次，我们一直说，库存压着房价涨不起来；目前房地产企业还是以去库存为主，这一轮回暖和之前最大的不同在于以一线城市为主，并没有解决投资意愿，也没有解决购买力不足的问题。

过去三十年的经验告诉国人，只要投资就会有收益，投资者与投资者的区别，只是赚的多于少的区别。因此，对于自己的投资行为和投资项目没有规划。比如：十年前进入楼市的投资者，在市场上升阶段，买房就能赚钱，赚多赚少只是看自己什么时候想卖出而已；当楼市进入平稳增长，或者有涨有跌的发展周期时，没有“预期”，就会被“赌徒”心态牵着走，总想着接下来会有更高的市值，从而错失最佳的利润期。“预期”还有另外一个层面的意思，就是“止损”，当下行趋势明显时，就应该及时的出手，对“预期”中能够承受的损失做好心理准备。要知道，利润最大化的卖出点只有一个，想在这个点实现交易几乎是不可能的。所以说，对“预期”的管理，最终决定了投资者能否获得相关收益，也决定了能否应对相关风险。而没有“预期”是可怕的，就像一个人既不知道生活的方向，又无法应对生活的变故，抵御失败时的心理打击。在资产竞争当中，最先被淘汰的肯定是这部分人。

从国内楼市的历史看，当第一批投资者赚的钵盆满盈，退出市场时，很多人才刚刚反应过来这是一块可以赚钱的“宝地”；然而庞大的市场容量，让慢了半拍、甚至慢了几拍的人进入楼市后，仍然有利润。这样的投资机遇恐怕以后很难再出现了。再比如股票投资，是一个典型的“先机”市场，谁能提前入市，谁赚钱的概率就越大。在牛市当中，一旦入市较晚，就如同一个做零售的商人，以远高于竞争对手的价格进货，要想获得利润，就要卖更高的价钱，以获得跟别人一样的利润，但成本决定回报率和出手的难易程度，相比那些更早入市的投资者，入市较晚的人成为“接盘者”的风险就会增大。

综上所述，在长期人口红利疲软、高库存量难以消化、政策力度减弱（已经有银行开始提高首付比例）的压力之下，房地产业的春天难以到来。投资者目前如果要进入房地产，则需要更多的考量规避风险，寻找更好的投资市场，而不是仅凭想象中的收益就匆匆入市。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊

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