资料来源：2021年上市公司中期报告以及安永分析

资料来源：公开信息

受近年来房地产行业下行的影响，资本市场对物管企业发展的担忧也有所上升，新上市的物管企业将面临估值考验。加之港交所2022年1月1日起提高上市盈利门槛的政策刺激，物管行业关注的热点已逐渐由上市转为并购。

物管公司在并购热潮下快速扩张规模，整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点[2]。

从卖方角度看，地产集团为实现资金快速周转，纷纷出售旗下物管业务板块，缓解流动性压力。从买方角度看，头部和上市物管公司通过收并购其他物管企业，扩大公司规模和市场占有率，快速提升管理规模，同时不断拓展业务边界。

在物管行业持续发展的趋势下，税务合规的重要性也日趋显现。对于准备申请上市的物管公司，投行、审计师及律师通常均会关注企业上市报告期内的税款是否足额及时缴纳，根据不同上市地证券监管机构的要求，还有可能要求企业获取上市报告期内的纳税合规证明。而在并购交易中，如果未及时识别标的物管企业潜在的税务风险，将大大增加买方收购后的税务合规性风险和额外税务成本。在过往的并购项目经验中，我们发现造成物管企业税务不合规的原因主要包括：

不合规票据的使用：

部分物管公司，尤其是住宅类物管公司，对于向小业主收取的物管费普遍使用自制收据，而非正规的增值税发票，导致少申报应税收入；

财务管理不健全：

物管公司往往同时管理多个小区，可能会在多地设立分公司，地点分散，导致各个分公司经营管理和财务核算不统一；

从业人员欠缺财税知识：

部分物管公司，特别是独立核算进行税务申报的分公司，可能不会单独设置财税岗位，而由财税知识欠缺的物管从业人员进行日常纳税申报，对于税法的遵从度较低，缺少保留税务资料及税前扣除凭证的意识；

物管公司与地产公司的强关联性：

部分物管公司的营业收入较高程度依赖于关联地产公司的支持，独立外拓的管理面积占比较低。出于提高账面利润或集团整体税收优化的考虑，关联交易定价可能偏离市场价格。

资料来源：2021年上市公司中期报告及公开信息

1、未按权责发生制确认收入

物管公司收入核算可能按照收付实现制，实际收款并开具发票时确认账面收入并进行税务申报，导致其申报纳税的收入与按照权责发生制应确认的收入存在较大差异。此外，需要关注物管公司是否通过将部分营业收入计入往来科目而不结转收入，从而达到少缴纳税款的目的。

2、酬金制合同与包干制合同的税务处理差异

物管公司如果签订了酬金制合同，应当以净额法下核算的酬金收入申报缴纳企业所得税，而非按照包干制合同全额申报代收收入并对代付费用进行税前扣除。需要关注物管公司是否对上述合同区分进行账务处理及税务申报。

3、公共区域收入

物管公司可能将产权归属于全体业主共有的公共房产、电梯广告位等公共配套设施对外出租并收取租金。需要关注物管公司作为经营性房产的代管人，是否就该部分租金收入缴纳了房产税。此外，广告位出租收入应当按照经营租赁服务缴纳增值税，需要关注物管公司是否适用了正确的增值税税率。

4、无偿使用小区物管用房

物管公司可能无偿使用产权归属于全体业主的物业管理用房，作为物业现场员工办公场所。需要关注物管公司作为经营性房产的使用人，是否对此无偿使用行为申报缴纳了房产税。

5、抵账房产

物管公司收到了抵账的房产，在账务上未作处理但房产已办理产权。需要关注物管公司是否就抵账房产缴纳了相应的房产税和城镇土地使用税。

6、车位租赁收入

针对物管公司收取的产权归属于开发商的停车费、车位租赁收入，物管公司可能选择简易计税方法申报缴纳增值税。产权未归属于物管公司的车位租赁收入能否按简易方法缴纳增值税存在政策的不确定性。此外，需要关注物管公司是否取得了税务机关对简易计税处理备案的批复以及是否明确区分并转出与适用简易计税方法业务相关的进项税额。

7、物业费减免视同销售

房地产开发商在售房时往往会与其关联的物管公司合作，给予购房人减免物业费的优惠。另外，行业中也存在老业主介绍新业主购房减免物业费的情况。需关注物管公司是否按照税法规定对相关的减免物业费进行视同销售处理。

8、关联交易安排

物管公司的主营业务收入可能主要来源于其关联地产公司开发的物业，需要关注关联交易的定价是否明显偏离市场公允定价。此外，还需关注与关联企业间是否存在无息资金拆借安排，如物管公司贷款给关联方使用，但贷款利息由物管公司承担的情况。

尽管近年来房地产市场跌宕起伏，但“十四五”规划的出台以及后疫情时代下租、住户对于物业服务多样化的需求和质量的要求，仍将有利于物管行业品质化的长期发展。此外，随着云平台、大数据和AI等信息技术在物业服务领域的不断运用，使得物管公司在传统基础服务收入以外获得了更多元化的收入来源。

2022年物管企业扩张规模的进程仍将持续。物管行业发展空间依旧广阔，服务边界在不断外延，中长期的行业价值可期，收并购仍将是物管企业持续扩张规模的有效途径。

注：

[1] 资料来源：广州市物业管理行业协会，2021年10月30日《榜样的力量！广东省物业管理行业发展40周年展》

[2] 资料来源：中国物业管理协会，2022年1月10日《2021物业管理行业：收并购加速整合，聚焦第二增长曲线》

本文是为提供一般信息的用途所撰写，并非旨在成为可依赖的会计、税务、法律或其他专业意见。请向您的顾问获取具体意见。

引言

尽管现在国内银行存款的利率并不高，但喜欢把钱存入银行的人是越来越多了。存钱时最看重的就是利息了，高利息是可遇不可求的，遇到了还得把握住了。

中国人热衷将钱存在银行是有目共睹的，截至今年第一季度，我国的居民存款就突破了100万亿，可见中国人的存钱能力有多强。一方面，银行不再对银行保本保息，那些求稳的投资者就会更乐意将钱存入银行存款。而且现如今年轻人也意识到了有一定存款是应对危机的重要保障，养成存钱的习惯也是成为普遍共识。无论是储户数额还是存款数量都在提升，但从2021年开始，央行相继取消了多项利息方式，各大银行也因此流失了不少顾客。为了留住顾客，有的银行将定存率提到了3.95%，但前来存钱的人却还是不多，银行职员表示，还是储户太精明了。

一、高利率的诱惑

今年，央行相继取消了结构性存款、靠档计息、异地存款等业务，之后更是采取了降准又降息，使得国内的银行利率整体呈下降趋势。但国家虽然如此调控，各大银行还是要想方设法吸引更多顾客。为此有些银行尽可能的在提高存款利率，甚至有的已经开到了3.95%。如此诱人的利率前来关顾的大客户却寥寥无几，这其中也是有些问题需要深究的。

首先看到一个这么高的利率，熟悉银行的人都会知道这一般不会是国有银行。国有银行的定存利率很难达到这么高，因为大行的吸金能力强大，储户体量庞大，一般不需要通过定高利率来吸引民众。能给到3.95%这么高利率的一般只有中小银行或民营银行。这些小银行的名气并不大，所以储户对他们也多是不信任，不会轻易将钱存入，即使存款利率再高，也要再三思量才会做决定。

储户们有这种担忧也很正常，不过我们国家其实是会给有资质的银行颁发存款保险标识，看到有这个标识的银行就可以放心将钱存入。一般储户的存款只要不超过50万，都是相对安全的，一些名气较小的银行也可以尝试。如果希望获取更多的利息，依靠国有大行是很难办到的，将钱存入中小银行，利用他们的高利率还是有很可观的收入。

另外一些储户也会首先考虑年限的问题，3.95%的利率如果是三年期那么它的性价比就会比较高，而如果是五年期的就会少了很多吸引力。因为如今各大银行都取消了靠档计息，这意味着只要在期限内提前取出了欠款，前面无论存放了多久都只能按活期的利息计算了。五年的时间太长，就算不考虑通货膨胀的问题，未来也存在许多变数，很多人就不愿意冒这个险。一般储户会更愿意选择三年的定期，如果三年定期能达到3.95%这么高的利息那还是很有诱惑力的。

二、中小银行的压力

一些银行开出了高利率，前来响应的储户却寥寥无几，这也会使他们感到疑惑，实际上这跟他们的宣传力度也有关。小银行的名气本身就不够，需要多渠道的让更多人知道自己的银行，了解到自家还有这么个优惠政策。一般小银行只能在自己的门户网站或手机APP上做一些宣传，宣传的力度是比较低的。很多人根本没接受到这些信息，不然也不至于没什么人前来光顾。酒香也会怕巷子深，中小银行要想改变这种局面还得在宣传方面加大力度。

小银行会开出高利率是很正常的一件事，毕竟现如今银行的竞争压力也很大，储户的资金是他们最先要解决的问题。但一般民众出于安全性考虑和习惯，还是会选择大型银行，这就会让小银行更加难以存活。其实我国有不少中小型银行都能做到有效的资金管理和保障力度，他们同时也会提供多种理财方式。如果民众们多些理财的观念和意识，就能让自己手中的钱发挥出更大的作用。

结语

理财产品往往都是收益率越高，风险越大，3.95%的存款利率还属于一个相对安全的界限，所以如果有想使自己的钱款获得比一般银行更高的利润的话，可以选择一些小银行的理财产品。如今是个全民理财的年代，每个人都或多或少具备了一些理财知识，从而将自己的储蓄发挥更大的效益。保本型的理财产品已经越来越少见了，“躺赚”的机会并不多，所以如果遇到一些还不错的产品，也是可以尝试一下的。

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最近，有网友提问：丹麦、德国、瑞士、瑞典和日本先后实行了负利率政策：也就是国债负利率，而存款要倒贴钱给银行，贷款可以少还钱。在实行低利率或者负利率的国家，普通老百姓是如何理财的？

可能很多人不太理解，为什么一些发达国家的老百姓把钱存入银行，会出现负利率，就是钱可能越存越少。对此，我们认为有二个因素：一方面，发达国家近年来经济不景气，他们希望负利率使货币贬值，以增加本国商品的出口竞争力。最好的例子是，日本政府喜欢让本国货币竞争性贬值，在对外贸易上面抢占先机。

另一方面，发达国家目前经济都是停滞不前，经济长期处于紧缩状态，物价不是上涨，而是下跌。这也为发达国家实行负利率提供了基础。为了摆脱通缩困境，发达国家就采取了负利率政策，主要目的是刺激消费，提振国内经济。

那么负利率国家的老百姓又是如何理财的呢？第一，发达国家的老百姓，投资房产的比较少。这是因为投资房地产要缴纳高额的房产税。而直接投资股票的也不多，只占到股市的30%，主要是把钱交给基金公司，由基金公司去替你炒股理财。由于发达国家的股市表现都还不错，所以，大家都喜欢投资股市。

第二，发达国家的民众喜欢把钱购买国债（像日本国债都是由本国居民所持有）、炒外汇，以及购买国内外优秀企业发行的债券。前些年，国内开发商赴海外融资，主要就是发行企业债券和信托，由于开出的利率比较高，就深得海外投资者的青睐。

第三，发达国家居民面对负利率，除了尽可能的去多消费之外，还要把多余的钱购买各种保险，比如大病医疗险，可使自己在身患大病时，有较大保障。还有失业险，万一失业了可以拿失业保险金。更关键的是，发达国家居民还可以缴纳养老保险，给自己的晚年生活增添更多一份保障。总之，发达国家居民缴纳各种保险热情比较高涨。

那么，中国是否会实行负利率政策呢？我们认为在较长时期内，我国不太可能实行负利率：一方面，决策层并不支持负利率。中国央行前行长周小川表示，中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。同时，现任行长易纲也表示不会实行负利率政策。他认为，中国人传统喜欢储蓄，应该以正利率来鼓励居民储蓄。

另一方面，发达国家是经济通缩，物价下跌才实行负利率，主要还是为刺激国民消费，而我国是发展中国家，经济增长速度快，通胀率一直是比较高的，如果实行负利率，那老百姓的钱会越来越毛。此外，一旦实行负利率，大家都把钱拿出银行，去其他领域投资。银行的融资成本会大幅上升，银行的业绩会受影响。

在实行负利率的国家里，普通百姓通常不会把钱存银行，而是尽可能消费，甚至透支消费。同时，更多的人把余钱投向股票基金、国债、购买企业债券，以获得更高的收益率，更关键的是，发达国家居民还要缴纳各种保险，以使自己生活得更舒心。而我们中国，虽然未来利率可能会下行，但不会是负利率，因为中国是发展中国家，经济增长快，通胀上升快，负利率的情况并不适合中国。国情不同，各国选择的利率也不一样。

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