一文看懂：济南楼市哪里最热，未来最大变数是什么？

最近，济南楼市回暖，很多楼盘的销售回升。尤其是在经十路以北、东绕城高速以内的雪山片区，万科、绿城的楼盘据说卖得都很不错。

雪山片区的楼市为何大热？济南楼市近几年的热点有何规律？未来济南楼市发展方向在哪儿？未来楼市在最大变数是什么？

今天跟大家闲聊一下这个话题，可能不太严谨，但却是观察君的真心话。

1、近5年，济南楼市焦点一直在东部

房子是给“人”住的，房地产市场最根本的支撑是“人”。

济南这些年发展很快，但我们不得不说，济南东部是近些年新增就业最多的地方，也是人口流入最多的地方。

高新区核心区，汉峪金谷，CBD，一栋栋摩天大厦不断崛起，众多金融企业、地方国企纷纷迁入，带动了大量的人口迁徙，很多外地人来济南后的工作地点在东部，很多本地人的工作地点也在向东部转移。

所以我们看到，近些年济南楼市的最大热点，基本上在济南东部。

（济南东部片区规划）

在高端住宅市场，高新区核心区以西的CBD片区，高新区核心区以南的汉峪片区，高新区核心区以东的长岭山片区，高新区核心区自身片区内；

在刚需及改善市场，经十路以南、高速以内的文旅城片区，经十路以北、高速以内的雪山片区，二环东以东、小清河以北的华山片区，济南东站片区，唐冶片区。

以上济南楼市热点区域，都可以归之为济南东部。

有产业才有“人”；有“人”才有未来！济南产业向东转移，以及由此带来的人口流动，是济南东部楼市最大的支撑！

2、东部楼市格局大变，雪山片区担起重任

济南东部市场很大，为何雪山片区尤其引人注目？其实原因也不复杂，因为按顺序“轮到”它了！

雪山片区，前几年曾经“火”过！自2016年开始，雪山片区有几个鼎鼎大名的超级大盘，龙湖春江郦城、中新国际城、中新锦绣天地，都是济南楼市中的流量担当。

（雪山片区，韩仓河两侧已开发楼盘）

随着以上几个流量大盘的消耗，该片区热度有所降低。

而且，济南东部近几年还有其他两个超大明星，分别是位于二环东路以东、小清河以北的华山片区，以及经十路以南、高速以内的文旅城片区。在这两个片区，中海华山项目、融创文旅城项目，分别以秀色可餐的山水环境，强大丰富的文旅配套，成为了济南刚需、改善市场的主要购房目的地。

但今年以来，华山片区、文旅城片区的市场都有了巨大的变化。其中，华山片区的刚需产品基本售罄，在售产品主要为高端产品；文旅城项目因资金链问题暂时停售。

这两大项目可谓是济南楼市往年销量最多的楼盘。但现如今，它们都有比较大的变化，这让济南的买房人该作何选择？

同时，雪山片区的万科城、绿城春来晓园，自身的区位条件、品牌优势都不错，它们自然就承接中海华山、文旅城项目，成为济南东部刚需、改善市场最大的赢家。

（雪山片区韩仓河、蒋山实景）

3、未来热点在哪里？济南东站，高速内最后的机会

雪山片区在售楼盘主要包括雪山万科城、绿城春来晓园、城投逸山府。

这其中，绿城春来晓园有两个地块，按照目前的销售速度，预计它的销售周期还能有一年多；万科城地块多、规模大，预计还能卖两三年问题不大；城投逸山府是国企开发楼盘，不太好预测其销售速度，但只有一个地块，销售压力也不大。

除了以上在售楼盘，雪山剩余可开发的住宅用地已经非常非常少。也就是说，未来两三年将是雪山片区住宅产品最后的开发热潮。

那么，雪山片区之后，济南刚需、改善住宅市场，哪里会是最大的热点？我们认为，未来最大的热点会在济南东站片区。

（济南东站片区规划及部分楼盘分布）

其实，目前的济南东站片区已经是济南楼市中较热的片区。未来，这里的热度会持续下去。原因并不复杂：

第一，这里的位置不错，东绕城高速以内，济南城市次中心，距离高新区核心新区、CBD、汉峪金谷等主要就业目的地还算比较近。

第二，有稀缺性，在济南东高速以内，基本没有其他刚需、初步改善住宅用地了。

第三，土地多，济南东站有大片大片的住宅用地待开发！

（济南东站济钢片区，大片宅地待开发）

一句话总结：济南东站片区，将是济南东绕城高速以内，最后的刚需、初步改善住宅的所在地，未来这里一定是济南楼市开发的主要区域！

4、最大的变数在哪儿？收入与人口

以上分析，是基于济南楼市正常发展的假设下。但我们不得不承认，当前的房地产市场存在一定变数，市场正在遭遇两个前所未有的情况。

第一，宏观经济形势，或者说是大家的收入情况。

仅两三年来，我们身边有很多人被降薪，甚至被裁员，收入大幅下降。这是观察君毕业一二十年来从来没有遇到过的事情。

这种现象，值得我们每个人担心，无论你是体制内还是体制外，无论你目前的收入是否受到影响，如果这种现象持续下去，它终究会影响到我们绝大部分人的。

第二，人口走势。

前面说了，房子是给“人”住的，房地产市场最根本的支撑是“人”。

在我们身边，有多少人买房是给孩子买的？很多很多!但随着出生人口的下降，我们的人口数量很可能在近期就进入负增长，这是我们几十年来都没有出现过的情况。

济南作为省会城市，我们对它的发展依然有信心。

但应该注意两点：第一，我们不主张大家继续投资房产，尤其是如果你已经有多套房的话；第二，买房尽量去配套相对成熟、距离城市中心较近的地方，尽量不要到远郊、卫星城买。