南京和杨州封城了吗 扬州受南京疫情影响吗

大家好！我是苏北哥！最近的楼市有种山雨欲来的感觉，大招前夜，很多人都好像屏住呼吸，等待着下一个时代的到来

端午最后一天，扬州发布了最新的救市政策，对于楼市的松绑力度可谓空前，全市解除限购，全面解除限售，很多人将这部政策称作新一轮救市政策的“新范本”，并预判随后就有很多城市将迅速效仿跟进！

说实话，国内楼市已经来到了一个全新的节点，从2022年ZY六部委的强力政策，“史上最强”救市政策发布，到后来的因城施策、“三支剑”等等，去年楼市已经经历了一轮“起死回生”，抛物线式的发展过程，只不过这个过程令各方的满意程度不高，必须再经历一轮！

如果说去年已经是“史上最强”救市政策，那么接下来的国内楼市则是期待“史上更强”救市政策。国内楼市势必再将经历一场或者多场从政策端发力，传导市场端，再传导到信心端的JN历程。

01.

毫无意外，扬州新政引起了“轩然大波”

全国更多城市等风来，救市政策方向已现

其实当下，相比于关注某一城市或是局部地方楼市的发展，人们更加关注的是政策的导向，以及后期还有多少释放空间，作为有买房需求的一方，需要通过下一步的政策内容判断房价还有无下探或者还有多少下探空间，从而决定自己的出手时机。

卖房一方也许要通过后期政策判断房源挂牌的价格水平，或价格上扬或价格下探，或者干脆收起房源等待下一波行情到来。

25日扬州的新政引起了全国的广泛关注，亦引起了国内楼市、经济圈的专家机构广泛讨论，而讨论的重点当然是下一步政策还有多少释放空间，扬州政策有没有可能成为全国效仿的对象。

不少业内专家的代表观点是，扬州政策重点在于“双限”松绑，这进一步体现了住房市场的提振导向，尤其是核心城市在上一轮市场周期里遗留下来的楼市限制性政策，对购房者入市尤其是改善性住房群体入市产生了羁绊，呼吁大力废除此类管控政策。

中指研究院即指出，当下是稳经济的关键时刻，亟需ZY监管部门和DF政府纠偏核心城市不合理的限制性政策，服务人口政策大局的同时，切实支持刚性和改善性住房需求释放。

而从目前现行政策的修改空间来看，专家机构给出了不少方向。

1、放松普通住宅的认定标准，降低非普通住宅首付比例及税费，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。

2、限购、限贷政策亦有较大优化空间，如按照一区一策原则，继续优化限购条件、取消认房又认贷政策等。

3、可以结合生育政策，针对多孩家庭的限购套数、首付比例，房贷利率做精准支持。

北哥在这里提醒一句，目前大部分城市是以90平方米作为普通和非普通住宅的认定标准，而且非普通住宅的契税一般是3%，普通住宅契税是1%，如果以后普通住宅的认定标准上升到100平米，甚至120平米，等于能为改善级购房人剩下相当于总房款2%的购房成本。

而且中指院专家还呼吁，短期若有更多、更大力度的政策出台，市场预期或进一步好转和修复，多个政策叠加有望带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场或温和修复。若政策出台较慢或政策力度较小，购房者置业信心或难有改善。

这番言论进一步说明了，未来7月或下一阶段“史诗级救市政策出台的重要性”。

同时近期关于“稳楼市还有多少政策空间”这个话题，各路经济学专家各抒己见，北哥摘录一些有指导意义的观点，供参考。

全国经济委员为副主任，中央财经委员会办公室副主任尹艳林在谈到该问题时强调

“对不合时宜的政策要尽快调整，政策要跟着需求走，哪里有潜在需求，哪里就应该放松控制，取消限制。”

“对需要加力的政策要毫不犹豫，不要搞挤牙膏式的调控，房地产要加大松绑力度，让市场尽快恢复。”

中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明建议，

有关机构应当尽快放松开发商资产负债表“三道红线”以及商业银行贷款集中度的严格限制，从而缓解房企的融资困境及违约风险。

从这些专家机构的言论和观点来看，北哥认为下一步的史诗级政策必定是全方位多层次的，从供应端到购买端，从房企到购房者，都会更为实际的刺激，而这种刺激措施大概率上也会是“动奶酪”式的，从购房成本角度来考虑和设计。

02.

小道疯传，“一区一策”

南京一区可能跟进扬州政策

说到底，此次扬州政策先进性和彻底性首先在于“大胆解除限售”，并让限售政策与改善型住房需求产生联动，形成“一买一卖”模式，有利于加速市场流速。这无疑在国内房地产调控史上的一种创新。

目前有小道消息疯传，南京一区很有可能跟进扬州新政，这个区域就是江北。北哥初次听到这个消息，也觉得诧异，但实际上分析起来觉得还是有几分道理。

首先看库存量，目前整个江北的新房库存是10868套（截止下午发稿前），而全市目前的库存是69325套，也就是说全市11个区，一个江北未售新房套数就占到全市15.6%，大大超出平均数值。

如果把六合算进来，江北新房库存就是全市第一。

库存大，去化艰难成为江北楼市两大特征，刚刚过去的端午佳节，江北新房市场优惠力度可谓全市最大，

以江核为例，晴翠府最高房源优惠60万，普通优惠房源也在30万左右；

花语熙岸府推出的4套特价房，最高优惠到达71万（史上最高）。

花语天境工抵房折合单价3.28万/㎡，比此前销许均价直接便宜了1.1万/㎡。

天宸云筑&天宸江樾工抵房，单价2.6万/㎡，比此前销许均价便宜8000元/㎡。

江核尚且如此，江北远郊区如桥林、大厂、六合早已是“极度优惠”的重灾区。

再看二手房挂牌量，江北目前的二手房挂牌量高达33391套，对比全市目前17.7W+套的二手房挂牌量，江北占到18%，也是名副其实的集中挂牌大区。

过去的5个月中，江北除3月二手房成交情况较好，直管区实现2037套成交，六合实现1077套成交，4月开始二手房市场遇冷，成交量直接出现了“断崖式”下跌。

6月江北二手房成交更加惨淡，根据某二手房平台的数据统计，整个江北自6月以来二手房成交仅121套，只有3月成交量的3.8%，同时很多二手房小区还出现了业主砸盘的情况，直接刷新了历史最低价。

江核正荣润江城业主一套142㎡4房房源，本月22日挂牌645万，本月25日就降到600万，3天下降45万。

桥北幸福美地花园业主一套154㎡5房房源，本月22日挂牌240万，3天讲了32万。

青奥中海左岸澜庭业主一套66㎡1房房源，成交总价176万，折合单价26603元/㎡，刷新该小区历史最低成交价纪录。

更有甚者！刚满2年新交付小区，成交第一套房就低于项目当年首开均价。

颐和九里作为江北五桥板块曾经的代表楼盘，日前成交了该小区交付后的第一套房，一套89.27㎡小三房，成交总价197万，折合单价21620元/㎡，而颐和九里2019年首开时销许均价为26575元/㎡。

5年后的二手房成交价跌穿了当年的买入价，业主的割肉抛房行为，说明了对五桥片区市场的信心暗淡。

其实艰难的不只是新房积压，二手房挂牌量激增，还有下半年巨大的供应量。

据相关数据统计，江北下半年还将有51家楼盘有上市计划（全市下半年只有96家楼盘开盘），超5000套房源供应。51家楼盘中，纯新盘有15家，续销盘有36家，纯新盘占据总上市量的三分之一。

下半年江北楼市上市情况（统计除六合，若加上六合有51家楼盘）

可以从表格中看到，整个江北光只是江核就有17家楼盘有上市计划，其中纯新盘就占到9家，供应量可以用井喷来形容。

由此看来江北楼市确实需要强力的政策措施，加速房产交易流速，刺激改善型需求购房的积极性，而扬州新政内容正好可以有效缓解这一问题！

而且2023年2月南京发布的33条新政中明确指出可以运用“一区一策”的方式进行房地产调控，所以江北采取或者引用类似于扬州新政的内容，也不是没有可能的！

03.

今年买房什么时候是出手时机

立即出手还是再等等？

近期史诗级救市言论甚嚣尘上，很多购房人的节奏有点被打乱，都想看看“最强救市”政策之后市场情况，伺机而动。

关于这个问题，各路分析人士的观点都比较一致，认为眼下就是最好的出手时机！为什么这么说呢？主要是以下几点。

第一：救市目的是什么？是为了让楼市尽快复苏！

当强势政策出台之后，楼市复苏自然房价也会抬头，特别是对于一二线强需求城市来说，一旦有“大招出台”，市场反弹速度会很快，当前很多抱有“抄底思维”购房人，到那时就会买在反弹的“山坡上”。

第二：现在房东降多少，未来就会涨多少！

根据相关机构调查发现，楼市的观望情绪虽然浓重，但并不是没有购房需求，购房人手中不是没钱，而是没有信心；而降价抛房的大多是因为想置换不得不割肉，更多是因为资金链出现问题，只能低价出售房产，一旦全国大范围救市，市场出现了复苏苗头，大批的降价房源就会消失，甚至今天降多少，未来就会涨多少。

第三：新房市场当下出手正当时！

通常而言6、9月份是房企偿债高峰期，很多房企在这段时期着急销售回款，所以这两个月份是新房优惠幅度较大的时间，作为购房人应当抛弃一二线城市房价腰斩，甚至跌掉70%的幻想，房价体系是与经济发展深度绑定的，且各个房企在限跌令面前，只能采取限时优惠、工抵房、送装修等形式变相降价，同样道理一旦受强势政策影响，楼市反弹，这些鼓励购房政策也会消失，也就是说即使是今年9月偿债高峰，那时也许市场已经复苏了，购买新房同样错失了“抄底机会”。

如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。

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