安某诉链家和出卖人判例，购房者无资格，合同无效，中介费退还

摘要安某诉链家和出卖人判例，购房者无资格，合同无效，中介费退还案例：安某诉链家和出卖人的判例，购房者无购房资格，合同被判无效要点： 1、安某当时并不具备在京购房资质，是...

安某诉链家和出卖人判例，购房者无资格，合同无效，中介费退还

案例：安某诉链家和出卖人的判例，购房者无购房资格，合同被判无效

要点：

1、安某当时并不具备在京购房资质，是非善意第三方

2、居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。

3、常某是在生命垂危、被付某遗弃，在找不到付某的情况下不得已出售房屋的行为不存在过错。

4、过户时所有材料都是链家提供并上交的，处于对链家的信任，链家办过户的人要求常某在那里签字常某就在那里签字。而链家公司却违背职责，弄虚作假，蒙哄欺骗。所以，常某对假的司法文书完全不知情，常某也没有任何理由在知情的情况下进行这个非法交易。

5、安某在2013年房屋过户后不久就已经知道诉争房产常某与付某夫有争议，安某本应在2013年主张双方签订的房屋买卖合同无效，并要求常平、付某退回购房款，减少自己的损失，但安某放任损失扩大，对于扩大的损失，安某应当自己承担。常某对于扩大的损失部分不承担赔偿责任。

6、该调解书与该院同一案号案件的案由、原告、被告均不符，认为该调解书涉嫌伪造，遂于2013年5月29日将案件移送山东省莘县公安局立案侦查。山东省莘县公安局于2013年6月18日受理该案，后刑事警察大队分别对安某、常某及链家公司李某等人进行了讯问、询问。2013年8月13日及2013年8月20日，山东省莘县公安局分别对安某、常某作出取保候审决定，后因期限届满解除取保候审。本案诉讼过程中，经本院与山东省莘县公安局联系，其受理的案件现尚在刑事侦查过程中，并未终结。

7、常某称于2013年2月到链家公司咨询买房事宜，链家公司的工作人员王某经询问了解到我不是北京户口且在北京只缴了一年社保，不符合在京买房条件的情况下，表示可以变通手续买房，要走一个法院的什么手续，具体是什么我不知道；房屋过户时我没注意过户手续中有一份民事调解书，过户手续都是链家公司的李某、袁超星、徐某拿的，只是要我签字就签字，其他的都没有问；我向链家公司除支付中介服务费59000余元外，还向李某、王某共计支付了9万元办理其他变通手续的费用。

8、本案诉争合同被认定无效，并非常某的过错导致，常某不承担缔约过失责任，对于安某的损失，常某没有赔偿义务。

9、“安某与常某虽就901房屋签订买卖合同，并已完成过户和房屋交付，但当时安某并不具备在京购房资格，且常某系在付某不知情的情况下将属于夫妻共同财产的901房屋出售，安某与常某在办理901房屋过户手续时，并未将房屋买卖合同在相关行政部门备案，而是通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，应属无效。

10、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

11、本案中，链家公司作为从事房地产交易居间服务的专业机构，在明知安某无在京购房资格的情况下，仍促成房屋买卖合同的签订，并提供法院裁判文书过户方式以规避住房限购政策，且未对常某提交的配偶同意出售证明是否系付某的真实意思表示进行严格审查，链家公司的以上行为违反了尽职居间义务，损害了作为委托人的安某、常某的利益，对由此造成委托人的损失负有过错，依法不得要求支付报酬。现安某要求链家公司返还中介费59540元，理由正当，本院应予支持。

12、安某认可其支付了9万元用于办理变通手续，李某认可协助安某办理变通手续并收款1万元转交给了徐某，链家公司与安某对该事实均系明知，对该行为可能导致的后果亦应明知，故安某依据信赖该合同能够顺利履行，主张链家公司赔偿其房屋差价损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持（明知违法而去实施是不受法律保护的）。

13、房屋买卖合同系由常某与安某签订，付某对于常某出售房屋一事并不知情，根据合同相对性原则，因该合同无效所产生的债务属于常某的个人债务，不应由付某承担。

本案历经发回重审、一审、二审、再审程序，其中二审维持原判，再审驳

回。

具体内容如下：

北京市昌平区人民法院

民事判决书

（2021）京0114民初2224号

原告：安某，男，1968年3月18日出生，汉族，北京安利达建筑技术有限公司经理，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：陈健，河北同伦律师事务所律师。

被告：常某，男，1963年4月20日出生，汉族，农民日报社职员，住陕西省扶风县。

被告：付某，女，1967年3月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：庄悦明，北京市乾坤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁宇晴，北京市乾坤律师事务所律师。

被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。

法定代表人：彭永东，总经理。

委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。

原告安某与被告常某、付某、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）合同纠纷一案，经本院原审，安某、常某、北京链家房地产经纪有限公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院审理后将该案发回重审，本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安某及其委托诉讼代理人陈健，被告常某，被告付某及其委托诉讼代理人庄悦明、梁宇晴，被告链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

安某向本院提出诉讼请求：

1．判决被告常某、付某返还原告购房款229万元及相应利息损失（以229万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年10月29日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还购房款之日止）；

2．判决被告常某、付某、链家公司共同赔偿原告损失255．8万元，并支付相应的迟延履行利息（自生效法律文书确定的履行期间届满之日起计算）；

3．判决被告链家公司返还中介费59540元及利息损失（以59540元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年10月29日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还之日止）。

事实和理由：

2013年3月2日，安某通过链家公司购买常某名下的北京市昌平区××室房屋。后安某履行了全部合同义务，并在昌平区办理了不动产登记，将房屋变更到自己名下。但安某2017年7月得知，经链家公司介绍并居间促成的房屋系常某无权处分的房屋，常某的前妻付某以该房屋是其与常某的夫妻存续期间的共同财产，常某无权单独处置为由，起诉请求判决该房屋买卖合同无效。2018年7月4日，北京市海淀区人民法院作出（2017）京0108民初39686号民事判决书，确认上述买卖合同无效，责令安某退还房屋，后经北京市第一中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。安某认为，根据《合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应该互相返还，而原判决仅判决了安某向常某、付某返还房屋，并未判决该二人返还购房款并支付相应利息，这严重侵害了安某的利益，安某只能另行起诉。在安某与常某签订的合同第五条中，常某作出了对房屋产权无纠纷的保证，链家公司在明知的情况下，协助被告伪造诉讼文书（该事实已经被原判决确认）以促进居间业务成立，收取居间费。安某败诉是三被告严重的过错行为造成的，最终导致安某无家可归，现房价已经增长一倍，根据相关法律规定，安某的购房损失应该由三被告共同承担，并应该返还其已经收取的购房款和费用。故安某向法院提起诉讼。

常某辩称：

一、关于第1项诉讼请求，常某同意由常某和付某共同返还安某229万元购房款，但不同意支付相应利息损失。涉案房屋原是常某和付某夫妻关系存续期间的共同财产，2013年3月，该房屋因常某为筹钱救命出售给安某，所得的229万元售房款已全部用于常某的肝癌和肝移植治疗，在常某与付某2015年的离婚案件中已经处理过了。离婚案（2015）朝民初字第31607号一审判决书认为“常某提交上述证据证明售房款的用途及支出，且双方对于售房款已明确提出处理意见，此并不属于伪造债务企图侵占共同财产法定情形，本院对于付某的分割请求不予支持”。现涉案房屋判决回归常某和付某共同所有，该229万元售房款应作为常某和付某的共同债务，共同返还。可通过变卖该房屋偿还债务，或待常某与付某关于该房屋回归后的分割诉讼结束后一并处理。常某不同意支付相应利息损失，理由是：自涉案房屋买卖合同无效判决（2018）京01民终8544号判决生效后，安某既没有按判决的要求腾出房屋，也没有配合常某办理过户手续，涉案房屋一直在安某名下，被安某占有使用。

二、关于第2项诉讼请求，本案诉争合同被认定无效，并非常某的过错导致，常某不承担缔约过失责任，对于安某的损失，常某没有赔偿义务。

事实和理由：

1、从山东莘县公安局刑侦笔录看，安某当时并不具备在京购房资质，是非善意第三方，为了解决购房资质问题，安某主动联系链家中介，并支付了9万元的好处费让其帮助伪造假的司法文书，而常某与该伪造的司法文书没有任何关系，完全不知情。莘县公安局刑侦笔录记载了李某(链家中介)在接受公安询问时的询问陈述，李某称“安某来店里订房时，问我有没有资源可以办理法院手续把房产证给办下来，我因为知道徐某有这个渠道，就跟徐某联系问他购买房产资质不够需要办法院判决之类的文书，能否保证是真的，徐某说保证法院手续是真的，保证能过户，我按照徐某说的告诉安某，安某还问是不是真的，我说徐某保证是真的，要好处费9万元，我还把徐某的手机号给了安某，叫安某自己问徐某，确认法院手续是不是真的:后来合同签完字后，安某给了我1万元，还让我打了一个条，我把钱给了徐某，房子过户时安某给了王某8万元，王某也给了徐某”。这些都是该案原一审查明的事实，在判决书第16页有明确的记录。

2、该房产的交易和过户是常某和安某共同委托北京链家公司作为中介办理的。常某、安某与北京链家公司在交易中签订了北京市正规的房屋买卖三方合同，而该房产的过户则是链家公司用一个伪造的山东莘县法院的调解书以法院判决、仲裁房屋转移的方式办理的过户手续，三方合同并没有在昌平区建委备案，由此可见，安某和链家是在隐瞒真实信息的情况下，骗取常某的信任签署了房屋买卖三方合同，如果是通过仲裁过户的话，是不需要签订房屋买卖三方合同的。链家公司作为专业中介机构，有责任、有义务对交易内容进行核实、核验，对重要条款和事项给买卖双方提醒、提示。链家公司不仅没有尽到应尽的法律义务，反而用伪造的法院文书帮安某变通。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条(居间人如实报告义务)，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。

3、常某是在生命垂危、被付某遗弃，在找不到付某的情况下不得已出售房屋的行为不存在过错。常某作为该房的出售方，提供的房源是真实的、合法的，售房是为了等钱救命，理由是正当的、合理的，售房信息是在网上公开发布的，并且与安某和链家公司签订了正规的房屋买卖三方合同，常某完全尽到了自己应尽的法律义务。

4、常某在901房屋买卖的商谈、合同签订及过户过程中对法院的调解书以及该房以调解书的方式过户完全不知情，在整个过程中，链家公司从未提及调解书的事。直到2013年7月常某得知自己被县公安局以伪造文书罪在全国通缉后，才知道有这样个调解书。由于当时常某正处于重病期间，便立即给农民日报社社长打了电话说明情况，请求报社帮助。请求帮助的理由是:通缉令说常某在逃，常某一个重病号不是在医院就是在家，何来在逃一说?当时的情景是:2013年6月26日，常某在医院做化疗时接到山东聊城的一个电话，对方说是莘县公安局的，要了解一个情况，常某当时明确告诉对方人在住院，住在北京人民医院，对方没有提及任何具体事情简短几句就挂断了，后来也没有来医院找，之后也再没有与常某有任何联系。仅凭这么一次简短的通话，连面都没见，具体什么事情都没讲，在常某既不存在逃避、更不存在逃跑的情况下就对常某发出了全国通缉令，常某不能接受。报社了解到这个情况后，通过公安部请莘县公安局尽快来北京调查了解。随后莘县公安局两位刑警来北京在农民日报社会议室对常某进行了调查询问，常某如实将售房的原因、过程作了陈述，完了后两位刑警当时就表示常某伪造文书的可能性不大，但按规定要对常某取保候审一年，一年后的2014年8月20日，莘县公安局给常某寄来了解除取保候审的文书。自从在农民日报社会议室那次询问后，公安就再没有找过常某。

5、该房产是以市场价成交的，常某没有从中谋取任何额外利益。房屋买卖手续繁杂，需要签字的文件很多，常某对卖房的手续和程序完全不懂，所以委托链家公司，链家收了59540元的中介费，而且过户时所有材料都是链家提供并上交的，处于对链家的信任，链家办过户的人要求常某在那里签字常某就在那里签字。而链家公司却违背职责，弄虚作假，蒙哄欺骗。所以，常某对假的司法文书完全不知情，常某也没有任何理由在知情的情况下进行这个非法交易。

6、自2013年2月，付某得知常某身患肝癌晚期后，于4月份就开始起诉要求离婚，并且到诉争房产处要求安某搬离。安某在2013年房屋过户后不久就已经知道诉争房产常某与付某夫有争议，安某本应在2013年主张双方签订的房屋买卖合同无效，并要求常平、付某退回购房款，减少自己的损失，但安某放任损失扩大，对于扩大的损失，安某应当自己承担。常某对于扩大的损失部分不承担赔偿责任。

7、如果安某未串通链家制作假的司法文书，即使常某售房时没有征得付某的同意，依照善意取得制度，安某作为善意第三人也可以取得房屋所有权。因此，常某单方面处理夫妻共同财产的事实并不是导致合同无效的因素。综上所述，常某在导致该合同无效上没有过错，不应承担任何损失赔偿，安某作为非善意第三方也没有任何理由要求赔偿。

付某辩称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋经生效判决认定，合同先效。均与付某无关。不承担夫妻共同债务，2015朝民初字第31607号、2016京03民终4897号民事判决书，是常某将全部共同财产700000元左右据为己有，判决常某给付付某经济帮助款30000元，付某不掌握家庭财产，在其他诉讼中，常某没有向法院提交巨额的医疗费用证明，常某说法不成立。不属于共同债务不应由付某承担，不能证明付某享受到财产分配。安某、常某和链家公司存在串通，存在过错，造成合同无效，不应当由付某承担。对原审判决没有意见。

链家公司:原告主张损失不成立，原告在明知没有购房资格的情况下以违法的方式骗取资格，所购房屋应被认定无效。出卖人具有重大过错，涉案房屋为夫妻共同财产，在明知原告在没有购房资格情况下，提供虚假配偶同意证明，对该过错应承担主要责任。房屋买卖合同交易是安某和常某的买卖主体，该合同的履行最大受益方也是安某和常某，对于买卖合同被认定无效，考虑合同收益情况认定损失涉案房屋在一审就18年市场价值进行评，我方认为，评估时间不应为10月份，已签约时房屋成交价格为准。2013年4月，原告强占房屋，明知存在其它共有权人，对此之后扩大的损失，安某承担。公安机关对常某询间，是2013年8月13日，此时安某应知涉案房屋的取得不合法。综上，链家公司认为原告所主张的损失不成立，2018年10月的评估价值不成立。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

常某与付某原系夫妻关系，双方于1999年2月3日登记结婚。婚后双方购买位于北京市昌平区××号的房屋（以下简称901号房屋），并登记于常某名下。其房屋所有权证（证号：京房权证昌私移字第XXXX号）登记的房屋建筑面积为155．52平方米，房屋性质为经济适用住房。常某与付某于2012年发生矛盾，开始分居生活。

2013年3月2日，经链家公司居间介绍，常某与安某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定常某将901号房屋出售给安某，成交价格为229万元。该合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况等。

2013年3月2日，常某（甲方）、安某（乙方）与链家公司（丙方）签订《居间服务合同》。合同约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就901号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条、居间服务。1．甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2．甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。

第二条、居间代理费。因本次交易涉及经适房交易等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为50380元，其中，由甲方承担0元，乙方承担50380元，并应于本合同签订当日向丙方支付。

第三条、权利义务。1．甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2．丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3．本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。

第四条、违约责任。3．丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。

2013年3月2日，常某（甲方）、安某（乙方）与中融信公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》。该合同约定：鉴于甲、乙双方就涉案房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。第一条、服务内容。本合同约定的房屋交易保障服务是指丙方本着诚实守信、尽职尽职的原则，在甲、乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。具体服务内容如下：1．保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；3．办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续。第二条、收费标准。2．签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费9160元。

签约时，安某不具备在京购房资格。2013年3月2日，安某签署《购房承诺书》，主要内容为：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。

2013年3月2日，常某向链家公司提供《声明》，主要内容为：本人常某作为901号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权。本人谨在此严正声明：本人名下的上述房屋未设定抵押。如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。

本案诉讼过程中，安某向法庭提交《补充协议》一份，该协议载明甲方为常某、乙方为安某、丙方为链家公司，协议主要内容为：此协议是乙方购买甲方房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议的有效补充，与主合同一起具有同等法律效力。三方友好协商达成如下补充，以兹三方信守：1．为配合更好过户，双方协商甲方出具一份欠条，涉及金额人民币58万元整，在甲方为乙方出具欠条同时，乙方必须支付给甲方同金额的现金，过完户之后，不得拿借条为证追究任何经济责任。2．乙方支付给甲方的58万元整的钱作为总房款的一部分，剩余款项必须于过户当天全部付清。3．丙方作为见证方见证此事。常某、安某分别在该协议落款“甲方”、“乙方”一栏处签字，协议落款“丙方”一栏处记载为“北京链家房地产经纪有限公司”，但未有链家公司盖章及签名。经质证，链家公司对该协议的真实性不予认可；常某、安某认可该协议的真实性，认可该《补充协议》由链家员工李某书写，但对于签订此补充协议的目的，双方均未能作出合理解释，且对于是否实际出具欠条，双方均表示记不清了。

上述合同签订后，安某向常某支付购房款229万元，常某将901号房屋交付给安某。2013年3月6日，安某向链家公司支付中介费59540元。安某另提供《收条》一份，载明：今收到安某交来代办过户定金人民币壹万元整，如果办理不成功金额退款，收款人李某，2013年3月2日。

2013年3月11日，901号房屋转移登记至安某名下。经查房屋登记档案材料，其中：（1）房屋所有权转移登记审核意见，记载转移类型为法院判决、仲裁机关裁决房屋转移；（2）房屋登记受理通知书，记载申请人（权利人）为安某、申请人（义务人）为常某，提交申请材料清单中第10项为人民法院或仲裁委员会生效的法律文书。安某、常某分别在“权利人或受托人”、“义务人或受托人”一栏处签名；（3）房屋登记询问笔录，记载安某、常某均签字确认申请登记事项是申请人的真实意思表示，并对提交材料的真实性、合法性、有效性负责，没有虚假或隐瞒相关事实，同时确认申请登记房屋非共有房屋（包括夫妻共有）。房屋登记档案材料中有一份标注案号为“（2013）莘民一初字第615号”、落款日期为“2013年3月5日”并加盖院印为“莘县人民法院”的民事调解书。该调解书记载双方当事人自愿达成协议如下：被告常某自愿同意将其所有的建筑面积为155．52平方米的房屋（该房屋坐落于北京市昌平区××号，房屋所有权证号为：京房权证昌私移字第XXXX号）作价570000元，折抵给原告安某，被告常某于本协议签订后十个工作日内协助原告安某办理房屋过户登记手续。在901号房屋登记档案材料中，并无安某与常某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

2013年4月22日，付某经向北京市昌平区住房和城乡建设委员会查询，发现901号房屋已于2013年3月11日办理法院判决、仲裁机关裁决房屋转移业务，现房屋所有权人为安某。后付某向山东省莘县人民法院申请撤销（2013）莘民一初字第615号民事调解书，山东省莘县人民法院经审查发现该调解书与该院同一案号案件的案由、原告、被告均不符，认为该调解书涉嫌伪造，遂于2013年5月29日将案件移送山东省莘县公安局立案侦查。山东省莘县公安局于2013年6月18日受理该案，后刑事警察大队分别对安某、常某及链家公司李某等人进行了讯问、询问。2013年8月13日及2013年8月20日，山东省莘县公安局分别对安某、常某作出取保候审决定，后因期限届满解除取保候审。本案诉讼过程中，经本院与山东省莘县公安局联系，其受理的案件现尚在刑事侦查过程中，并未终结。

安某于2013年8月13日在接受公安机关讯问时称：我于2013年2月到链家公司咨询买房事宜，链家公司的工作人员王某经询问了解到我不是北京户口且在北京只缴了一年社保，不符合在京买房条件的情况下，表示可以变通手续买房，要走一个法院的什么手续，具体是什么我不知道；房屋过户时我没注意过户手续中有一份民事调解书，过户手续都是链家公司的李某、袁超星、徐某拿的，只是要我签字就签字，其他的都没有问；我向链家公司除支付中介服务费59000余元外，还向李某、王某共计支付了9万元办理其他变通手续的费用。

常某于2013年8月20日在接受公安机关讯问时称：我于2013年2月被确诊为肝癌，为筹款救命，在找不到配偶付某的情况下，单方处置了901号房屋，将该房屋卖给安某，我事前并不知道安某是否具备在京购房资格；过户时需要出具一份配偶同意出售证明，由于找不到配偶付某，我就在链家公司打印的配偶同意出售证明上代替付某签了字；我不知道假调解书是怎么来的，有关房屋交易的文件都是由链家公司做的，我没有认真看过户手续里面都是什么。

李某于2013年8月21日、2013年8月22日在接受公安机关询问时称：我自2010年8月起在链家地产天通西苑城铁店担任店经理至今，徐某原来在这个店里工作，干了一年多点，2012年五六月份不干了；安某来店里订房时，问我有没有资源可以办理法院手续把房产证给办下来，我因为知道徐某有这个渠道，就跟徐某联系问他购买房产资质不够需要办法院判决之类的文书，能否保证是真的，徐某说保证法院手续是真的，保证能过户，我按照徐某说的告诉安某，安某还问是不是真的，我说徐某保证是真的，要好处费9万元，我还把徐某的手机号给了安某，叫安某自己问徐某，确认法院手续是不是真的；后来合同签完字后，安某给了我1万元，还让我打了一个条，我把钱给了徐某，房子过户时安某给了王某8万元，王某也都给了徐某。

2015年，付某向北京市朝阳区人民法院提起离婚诉讼，诉请判决离婚，901号房屋按照现价400万元赔偿给付某等。2016年1月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第31607号民事判决书，判决付某与常某离婚。对于901号房屋，该判决认为“物权转移变更登记所涉材料目前正在刑事案件处理过程中，此事关物权归属问题，可待刑事案件终结后再行处理”。后常某不服该判决，提起上诉。2016年4月29日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终4897号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2017年7月31日，付某向北京市海淀区人民法院提起诉讼，以常某与安某恶意串通，利用非法手段将901号房屋转移到安某名下等为由，诉请确认常某与安某之间就901号房屋签订的房屋买卖合同无效，并请求判决901号房屋产权归付某所有、安某向付某返还腾退房屋、常某及安某共同赔偿经济损失50万元等。2018年7月4日，北京市海淀区人民法院作出（2017）京0108民初39686号民事判决书，判决确认常某与安某于2013年3月2日签订的北京市存量房屋买卖合同无效，安某于判决生效后30日内将901号房屋腾空交还付某及常某，并驳回付某的其他诉讼请求。后安某不服该判决，提起上诉。2018年10月29日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终8544号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决认为：“安某与常某虽就901房屋签订买卖合同，并已完成过户和房屋交付，但当时安某并不具备在京购房资格，且常某系在付某不知情的情况下将属于夫妻共同财产的901房屋出售，安某与常某在办理901房屋过户手续时，并未将房屋买卖合同在相关行政部门备案，而是通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，应属无效。”

现901号房屋仍登记于安某名下，并由安某占有使用。

本案诉讼过程中，经安某申请，本院委托仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司对901号房屋的市场价值进行了评估。2020年1月20日，评估机构作出房地产估价报告，估价结果为：估价对象于价值时点2018年10月29日的房地产市场价值，单价为31173元/平方米，总价为484．8万元。安某为此支出评估费14620元。经质证，安某、常某、付某对该估价结果均无异议；链家公司认可该估价报告的真实性，但不认可其关联性和证明目的，对该报告确定的评估基准日提出异议，认为安某于2013年房屋过户后强行收房时，付某已向安某表明对于常某卖房不知情，当时安某应当知道其购房存在重大问题，但其未采取相应措施导致损失扩大，故此后因房价上涨产生的损失，应由安某自行承担或由常某根据其过错承担相应责任。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，安某与常某签订的房屋买卖合同已被法院生效判决确认为无效。根据该生效判决的认定，安某与常某虽就901号房屋签订买卖合同，并已完成过户和房屋交付，但当时安某并不具备在京购房资格，且常某系在付某不知情的情况下将属于夫妻共同财产的901号房屋出售，安某与常某在办理901号房屋过户手续时，并未将房屋买卖合同在相关行政部门备案，而是通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，故此，在导致合同无效的过错上，安某与常某应负同等责任。安某、常某虽称对虚假民事调解书一事不知情，但二人均于过户时在房屋登记机构的相关文件中签字确认提交了人民法院或仲裁委员会生效的法律文书，并保证提交材料的真实性，故对该二人的主张，本院不予采信。

房屋买卖合同无效后，常某因该合同取得的购房款229万元，应当予以返还。关于安某主张的购房款利息，本院认为，房屋买卖合同为双务合同，在合同无效时，价款返还与标的物返还互为对待给付，在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。根据本案查明的事实，法院生效判决虽已判令安某返还房屋，但901号房屋现仍由安某占有使用，故在安某尚未实际返还房屋前，其主张由常某支付资金占用的利息，本院不予支持。

安某分别与常某、链家公司之间成立房屋买卖合同关系、居间合同关系，两者虽系不同的法律关系，但民事法律并未规定一个案件只能处理一个法律关系，根据本案的具体情况，从更有利于纠纷解决的角度考虑，本院对本案中房屋买卖合同和居间合同所涉相关争议问题一并予以处理。

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，链家公司作为从事房地产交易居间服务的专业机构，在明知安某无在京购房资格的情况下，仍促成房屋买卖合同的签订，并提供法院裁判文书过户方式以规避住房限购政策，且未对常某提交的配偶同意出售证明是否系付某的真实意思表示进行严格审查，链家公司的以上行为违反了尽职居间义务，损害了作为委托人的安某、常某的利益，对由此造成委托人的损失负有过错，依法不得要求支付报酬。现安某要求链家公司返还中介费59540元，理由正当，本院应予支持。安某要求链家公司支付中介费利息，法律依据不足，本院不予支持。

关于安某主张的房屋差价损失，对房屋买卖合同无效的过错上，安某并不具备在京购房资格，常某系在付某不知情的情况下将属于夫妻共同财产的901房屋出售，安某与常某在办理901房屋过户手续时通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，安某、常某对于合同无效应负同等责任，安某主张常某承担赔偿责任证据不足，本院不予支持；对伪造购房资格办理相关手续的事实方面，安某明知自己不具备北京市购房资格仍购买涉案房屋，在公安机关询问笔录中，安某认可其支付了9万元用于办理变通手续，李某认可协助安某办理变通手续并收款1万元转交给了徐某，链家公司与安某对该事实均系明知，对该行为可能导致的后果亦应明知，故安某依据信赖该合同能够顺利履行，主张链家公司赔偿其房屋差价损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于付某应否就房款返还及损失赔偿与常某共同承担责任问题。根据本案查明的事实，房屋买卖合同系由常某与安某签订，付某对于常某出售房屋一事并不知情，根据合同相对性原则，因该合同无效所产生的债务属于常某的个人债务，不应由付某承担。且付某与常某于2012年开始分居，常某单方出售房屋的行为发生于双方分居期间，常某、安某均未举证证明售房款用于夫妻共同生活。故此，安某、常某主张由付某承担共同返还及赔偿责任，事实及法律依据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下：

一、常某于本判决生效后10日内返还安某购房款2290000元；

二、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还安某中介费59540元；

三、驳回安某的其他诉讼请求。